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高负债下又逢资产冻结,控股子公司北大资源51

编者按:一则民事裁定书和两份风险提示函,将西藏昭融与北大资源集团10亿元的短期借款合同纠纷展示在了投资人面前。

刚刚从2015年那场高管人事“风暴”中走出来的北大资源控股有限公司(HK:00618,简称“北大资源”),近日,又因原方正集团“郑航系”代表人物李友获准保外就医,发起的一场百亿财产诉讼案,陷入困局。

近日,和讯网援引华夏时报报道,西藏昭融投资有限公司接连两次向香港交易所发出《关于北大资源集团有限公司诉讼情况风险提示函》(以下简称《风险提示函》)。风险提示函称,西藏昭融给北大资源集团近10亿元的短期借款到期未还,且逾期一直没有归还。

连日来,北大资源持有的现金、股权等诸多资产接连遭到冻结。对此,蓝鲸房产记者分别致电北大资源及西藏昭融求证原因,但均未获得回复。

截至2019年2月14日,法院已查封冻结北大资源集团所持有的北大资源集团控股有限公司51%的股权。”风险提示函2表示,如果日后西藏昭容申请处置查封股权,将直接导致北大资源控股权的变化。

这对于急需降杠杆的北大资源而言,无异于雪上加霜。财报显示,截至2018年年末,北大资源资产负债率依旧处于高位,达到92.96%,且一年内到期的短期借款仍远超过手持现金资产。

截至目前,北大资源仍未披露北大资源集团的涉诉案件以及股权被冻结的相关情况。

有业内人士向蓝鲸房产表示,资产负债率较高,容易引发债务危机,而反映到日常运营上,则会导致企业融资能力的下降,资金链趋紧。为此,北大资源紧急调整发展策略,并开始着手转让青岛博雅70%股权,来缓解债务压力,但尴尬的是,项目挂牌三个月,始终无人问津。对于北大资源而言,2019年的这个初春,有些难熬。

10亿短期借款逾期未还 合作伙伴决裂闹上法庭

“郑航系”争产风波下,北大资源资金压力加大

2月13日,西藏昭融向港交所提交有关北大资源集团涉诉情况的风险提示函1显示,2015年,西藏昭融借款近10亿元给北大资源集团,借款期限为1年。2016年借款期限已至,但北大资源集团却逾期未能归还。西藏昭融催款未果已向北京市高级人民法院和北京市第一中级人民法院提起诉讼。

作为方正集团旗下五大业务板块之一,北大资源在2010年就提出要借助母公司的力量,成为”资源整合型城市运营商”。2014年,北大资源开始在各级市场攻城略地,势头猛劲。然而,在一场突如其来的高管人事动荡之下,北大资源也受到重创。资料显示,2015年11月,北大医药股东涉嫌违法关联交易和信息虚假披露被实名举报,多位“北大方正系”高管被带走调查,自此,北大资源的发展之路就变得崎岖不平。

风险提示函1显示,北大资源集团间接持有上市公司北大资源38.5亿股股票,西藏昭融担心北大资源集团通过资源控股处置北大资源股权的方式,放弃对北大资源的控股权或通过其他安排变更对北大资源控股权的持有结构,进而实现逃避债务的不良目的。

近期,2016年入狱的前方正集团“郑航系”代表人物李友,因罹患肝癌而获准保外就医,业界传出其正在向“老东家”方正集团发起诉讼。这场股权纠葛,也让2018年北大资源略有好转的发展趋势,再度陷入尴尬境地。

“若资源控股处置其所持北大资源的股权,将直接导致北大资源控股权的变更或稳定,甚至影响北大资源的稳定运营,引致北大资源股权波动,进而损害北大资源众多投
资者的合法权益。”西藏昭融表示,为维护全体中小投资者的知情权,公司恳请港交所关注并阻止北大资源集团可能做出的,对北大资源控股权的不当安排,敦促北大资源及时将北大资源集团涉诉情况告知投资者。

资料显示,
2003年,以李友为代表的“郑航系”把握住方正集团改制以及低净资产的机遇,通过其控制的北京招润投资管理有限公司(下文简称“招润投资”)一举拿下方正集团30%的股权,相关人员亦成功入住方正集团管理团队。在巅峰时期,“郑航系”占据了方正集团董事会和监事会四个席位,而随着李友等人日后的身陷囹圄,“郑航系”也正式告别了方正集团权力中央。

2月20日,西藏昭融再发北大资源集团涉诉情况的风险提示函。截止2019年2月14日,北京高级人民法院已经查封冻结了北大资源集团所持有的北大资源51%的股权。

近日,有媒体报道称,今年年初,因超过10亿借款逾期未还,由“郑航系”控制的西藏昭融投资有限公司(下文简称“西藏昭融”)便向北京高院申请财产保全程序,要求冻结上市公司北大资源母公司——北大资源集团有限公司(下文简称“资源集团”)名下7.69亿的银行存款或等值资产。对此,蓝鲸房产记者分别致电北大资源及西藏昭融求证,但北大资源回复表示,不清楚相关事情,而西藏昭融所留电话则未被接通。

“若日后西藏昭融申请处置该等查封股权以偿付北大资源集团欠付西藏昭融的10亿元的借款本息,则将直接导致北大资源控股权的变化。”西藏昭融表示,公司特向港交所通报北大资源集团的涉诉进展,恳请贵交所督促北大资源及时将北大资源集团涉诉情况告知投资者。

通过启信宝查询显示,今年2月20日-21日,资源集团确有数单股权等资产被冻结信息公示,被冻结股权或现金资产合计涉及金额1.42亿元。中国企业家联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,企业所持资产被冻结,会影响企业融资、资产运作以及市场形象,如果冻结的是现金,可能还会影响企业资金周转,引发企业经营困难。他进一步指出,如果到期的借款逾期未还,说明企业现金流状况在恶化。

另外,北京市高级人民法院公布的京民初5号民事裁定书显示,2019年1月18日,西藏昭融为进行财产保全,申请对北大资源集团名下近770万元的银行存款或其他等值财管进行查封。

资金不足一直是北大资源的短板。2016年,其营业收入接近翻番,2017年成功实现扭亏,再到2018年盈利同比翻番,近年来,北大资源的财报虽然屡屡让人惊艳,但围绕北大资源的高负债率问题始终不曾得到改善,截至2018年年末,北大资源资产负债率达到92.96%,而该指标在已披露2018年业绩的164家港交所上市房企中,仅次于南华资产控股,排在第二位。截至2018年年末,北大资源持有现金及现金等价物(包括受限制存款及现金)合计54.76亿元,而其一年内偿还短期借款为101.4亿元,资金存在较大缺口。

在案件审理期间,未经法院准许,被查封或冻结的财产不得转让或提取,不得转移、变卖、不得设定抵押担保等权利负担,不得转让、过户或进行其他任何形式的变更。

事实上,北大资源资产负债率自2014年突破90%以后,便始终处于高位,其中,在其拿地最为凶悍的2016年,负债率最高,达96.16%。

从一份融资借款名单看到,2015年3月至6月,北大资源集团向西藏昭融共有5笔借款,借款金额分别是1.43亿元、1.28亿元、5亿元、6000万、1.6亿元,共计9.91亿元,借款利率均为5.35%,借款期限为1年。同时双方还约定,若北大资源集团无法按时还款,需要按照借款金额的万分之三/日缴纳违约金。

“资产负债率较高,可能是由于公司采取了过于激进的投资扩张策略,迫使企业不得不依靠大量融资,来满足发展需求。”中国企业联合会研究部研究员刘兴国向蓝鲸房产表示,一个稳健发展的公司,应该适度控制债务融资规模,避免企业陷入债务困境。

按照违约时间计算,截止目前,北大资源集团需归还西藏昭融借款本金、利息、违约金共计15.18亿元。

一直以来,资产负债率均被视为衡量企业资产质量的重要指标。刘兴国认为,高企的资产负债率,一方面会增加企业的利息支出,从而导致财务成本上升,降低企业盈利水平;另一方面,高负债意味着高风险,容易导致企业陷入债务困境,引发债务危机。而反映到日常运营上,则是融资能力的下降以及资金链的趋紧。

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多手段降负债,成效并不明显

企查查资料显示,韦俊民为北大资源集团法人代表,公司成立时间为1993年3月,注册资本金为2亿元。股东北大资产经营有限公司持股占比40%(认缴出资额8000万)、北大方正集团有限公司持股占比30%(认缴出资额6000万)、利德科技发展有限公司持股占比30%(认缴出资额6000万)。

为了降低负债水平,北大资源采取了收缩战略。2018年北大资源拿地动作明显放缓。根据数据显示,2018年,北大资源拿地16.62万平方米,较2017年全年108万平米的数字大幅下降。

靓丽业绩外表下的高负债率

一位不愿具名的地产分析人士对蓝鲸房产表示,北大资源与传统住宅开发企业不太一样,其项目多为产业园区,销售周期较长,目前的销售主要是前几年的土储。但该分析人士认为,企业拿地规模不增加,可能与其资金方面的压力有关,而资金压力肯定会影响后续企业发展。

3月26日,北大资源公布2018年度业绩报告,2018年实现公司净利润为7.9亿元,同比增长57.6%,不过,北大资源在净利润快速增长的同时也面临着债务压力也不断增大的尴尬。

面对这种现状,北大资源也在尝试做出转变。2018年年初,北大资源CEO曾刚对始于2016年做出的“五年发展战略”进行了中期调整,其中,特别提出了推行轻资产模式,拓宽营收渠道,物业发展业务核心模式也由“重资产为主”向“轻重并举”转型。

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2018年7月26日、9月17日,北大资源先后两次与五矿国际信托有限公司签订委托开发管理合同,获得了五矿信托旗下西宁申基金融广场以及贵州省贵阳市杉木寨两宗项目的开发运营权。根据公告披露,五矿信托将负责上述两项目开发所需的全部资金,并按销售额的一定比例给予北大资源回报。这被业内视为北大资源缓解高债务压力的积极探索。

年报显示,北大资源的总资产为427亿元,流动负债为344亿元,由此推算,北大资源的资产负债率约为81%。

此外,甩掉资不抵债的不良资产,亦成为北大资源降杠杆的策略之一。2018年年末,北大资源决定出让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权,暂别青岛市场。而在12.2亿元的挂牌价中,包括青岛博雅作价9100万元的70%股权,以及标的公司11.3亿元欠款。根据披露,截至2018年9月末,青岛博雅营业收入为零,净利润亏损1141.62万元,净资产为-6960.15万元。此番若顺利出让,无疑对北大资源的现金流及资产质量均有明显改善作用,但较为尴尬的是,截至最新披露,相关股权、债权已挂牌3个月,依然未觅到有意向的受让方。

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内有高负债压顶,外有起诉资产冻结的情况下,北大资源在2019年或将面对更大的压力,其会如何突围?蓝鲸房产将持续关注。

3月26日,北大资源股价开盘即回落,截止下午4点收盘,北大资源股价收于0.255港元/股,成交量为1764万,公司总市值为16.36亿港元。

同样的高负债率,在2018年半年报中表现的更加淋漓尽致。

半年报业绩数据显示,北大资源的有息借款为188亿元。其中一年内偿还的短期债务为152.45亿,2至5年内偿还的债务为35.55亿元,由此,可以推算出北大资源一年内要偿还的短期债务占比超过了80%以上。

同时,北大资源还面临着巨大的资金压力。半年报显示,截止报告期末,北大资源现金及现金等价物及受限制现金共计43.19亿元,相较于2017年底的63.05亿元下降31.50%。43.19亿元的现金只能覆盖北大资源152.45亿短期债务的28.33%,资金缺口约110亿元。

数据还显示,北大资源总资产为505.20亿元,相较于2017年底的471.06亿元增长7.25%。总负债方面,由2017年底的448.81亿元增长6.81%至2018年上半年的479.39亿元。由此可以推算出,截至2018年上半年,北大资源的资产负债率高达95%。

出售青岛项目回笼资金遭冷遇

高负债压力下,北大资源曾尝试通过出售旗下项目回笼资金。2018年12月,北大资源发布公告,挂牌出让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权。据了解,青岛博雅主要持有北大资源广场项目,交易完成后北大资源在青岛将没有项目。对此,北大资源相关负责人表示,“公司在青岛的项目一直都不成气候,如今抛售是为了集中资源去深耕其它区域”。

但是,北大资源青岛项目的出售并不顺利。2019年1月24日,北大资源发布公告,称由于在投标期截止前未征集到意向受让方,投标期截止日将由2019年1月23日延长至2019年1月30日,并将在每5个工作日为一个周期延长,直至征集到意向受让方或公司作出进一步决定。

抛售项目的同时,北大资源也放缓了拿地步伐。数据显示,北大资源2018年仅拍下两块土地,耗资23.45亿元,总面积16.62万平方米;而2017年全年拿地108万平方米。