恒大土地储备年增一倍扩张风险再现,地产商香港再冲高息债

摘要:在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。
1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,…

摘要:在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地…

  在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。

  在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地产(03333.HK)

  1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,第20—40名认购客户只能享有8.5折优惠,之后的优惠更少。

  事实上,去年初开始,内地发展商的发债热情就未曾减退过。据不完全统计,去年共有18家内地发展商在香港进行融资,集资总金额高达765亿港元,比2009年大幅增加104%。其中,有11家内地发展商都选择发行优先票据集资。

  恒大这种营销手段此前亦曾用过,但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。

  香港一位地产业分析师对本报记者表示,去年在银行信用收紧的情况下,发展商即使能从银行贷到资金,也不能用于购买土地,而发行债券则不受此控制。事实上,去年不少发展商也多次出手增加土地储备。估计今年发展商的发债集资活动会比去年少。

  1月10日晚,恒大在香港宣布新一轮融资计划,将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资,新年伊始恒大似乎异常躁动。

  去年内地发展商集资以美元票据为主,而今年初发展商的选择则更多样化。比如,中骏置业发行的就是20亿元以人民币计价、美元结算的合成债券,成为首家发行此类债券的内地发展商。

  20亿美元融资

  合成债券

  截至1月13日下午发稿时,记者了解到有香港投行称,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。

  恒大董事局主席许家印曾在去年的一次记者会上表示,恒大总是能够未雨绸缪,在去年初就预见到宏观调控的力度将加大,因而提早发债融资。

  恒大在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示,此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。

  从数据上看,恒大去年首先打出降价旗号之后,全年销售增长惊人,累计实现合约销售额504.2亿元,同比增长66.4%。10日,恒大宣布计划发行以美元结算的人民币优先票据,并于当天展开对亚洲和欧洲机构投资者的路演。许家印当天表示,基于市场对人民币升值的预期,市场对该类债券态度积极,相信目前是发债的好机会。许家印估计中央今年可能会加大楼市的调控力度,使市场发生大变化,因此在此时发债集资,可以使经营更加稳健。

  “恒大在国内银行的贷款多为项目贷款,虽然表面上有三年期限,但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资,将大大改善债务结构。

  恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%,许家印表示,此次计划发行以美元结算的人民币优先票据,相关的利率较低,恒大可借此把高息贷款换成低息贷款,同时也可以把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下,利息偿付比率3.5倍以下的目标。

  同时,有房地产业内人士对本报透露,恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券,此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。

  许家印透露,发债集资所得部分将用于偿还内地项目的银行贷款,部分会用作流动资金,特别是支付地价。数据显示,目前恒大尚未偿还的土地款约193亿元。

  2010年初,恒大曾发行过美元合成债券,但该类债券利息高达13%。

  作出同样选择的先行者是中骏置业。1月7日,中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议,成功发行20
亿元五年期的以美元结算的人民币债券,利率为10.5%,是首家成功发行合成型人民币债券的内地房地产公司。中骏置业发行的人民币债券获得8倍的超额认购。

  “很多公司都想做这个债券,因为资本市场希望持有人民币债券,对赌人民币升值,因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。

  至于与中骏同日公布发债的华南城则宣布,已与中银国际(亚洲)及瑞银签订认购协议,发行五年期2.5亿美元的优先票据,票面息率13.5%。华南城的认购金额超过5亿美元,有超过90
个机构投资者参与,大部分为亚洲投资者。

  尽管人民币合成债在境外资本市场受到欢迎,但是恒大20亿美元的融资额度依然让人吃惊。恒大1月10日展开路演,至1月13日结束。有消息称,如此大规模的人民币债券融资使得亚洲机构投资者不能满足恒大方面的需求,因而恒大继续赴欧洲路演。

  评级机构不看好

  如此迫切且大规模的路演再一次让恒大成为资本市场上的明星。

  尽管市场认购情况目前看来比较正面,不过评级机构标准普尔与穆迪对于这些发债融资的发展商却有所顾虑。

  销售与负债

  1月10日,穆迪把恒大的B1公司家族评级展望从稳定修订为负面。同时也将恒大的高级无抵押债券评级从B1下调至B2,展望为负面。

  并非所有人都看好恒大此次融资,事实上,恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值,而非恒大本身的吸引力。

  穆迪助理副总裁曾启贤表示:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。该公司正在寻求快速扩张,2011年的目标是销售增长大约40%,至人民币700亿元。然而穆迪预计中国的房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。”

  在恒大公布发行票据之后,标准普尔随即对该票据评级为BB-级,低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称:恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善,公司评级将面临压力。

  “虽然新债券的所得资金会为公司的快速增长计划提供资金,同时延长其债务到期日状况,但所增加的债务(扣除再融资)将使恒大地产的调整后债务/资本值比率维持在60%-65%以上的高水平,因而提升其财务风险。该比率在B1评级区间中处于较弱的水平。”曾启贤称。

  与之同时,另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2,评级展望为负面,并称:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

  而对于合生创展计划发行的优先无担保美元债券,评级机构标准普尔指出,在出现违约事件时,海外债券持有人比内地债权人处于不利地位。而且合生创展进取的扩张政策以及2010年的现金销售表现低于预期,表明公司的执行能力比预期逊色,疲弱的销售表现,部分源于其项目主要集中于一线城市以及高端项目所占比率不断上升。

  事实上,恒大方面对2011年的销售目标并非激进,其仅对外界表示,2011年恒大全年销售目标为700亿元,这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

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  恒大此次融资着手于债务结构的转变,其中并未提及削减债务,但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

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  恒大在1月10日公布的相关负债显示,截至2010年12月28日,恒大借贷总额为309.7亿元,较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元,此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

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  据恒大公告,截至2010年12月31日,恒大还有193亿元的土地款未付,其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此,恒大2011年账面总负债已然达到502亿元,总负债较2010年中期增长84亿元。

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